¿Y DESPUÉS DEL IMPUESTO SOBRE LAS HIPOTECAS, QUÉ?

De todos es conocido el penoso espectáculo que ha dado el Tribunal Supremo a propósito del sujeto pasivo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Cuando escribo esto todavía no se conoce la motivación del fallo, pero en los días previos a la deliberación se adujo por todo el mundo como valor fundamental la necesaria seguridad jurídica en este asunto.

Lo cierto es que si en algún terreno hay inseguridad jurídica es en las reclamaciones por cláusulas abusivas contra las entidades bancarias. Los abogados, según dónde se presente la demanda, nos podemos encontrar con respuestas de los tribunales completamente distintas al mismo problema. ¿Cómo puede ocurrir esto?. Simple: la sentencia del Tribunal Supremo de 2015 que declaró la nulidad de las cláusulas que imponían al prestatario la totalidad de los gastos derivados del préstamo hipotecario dijo solo eso: que eran nulas. Pero no se pronunció sobre qué cantidades había que devolver, ni condiciones o plazos. Y la jurisprudencia se encuentra profundamente dividida en cada una de las cuestiones que se le plantean, que son muchas. Ahí van algunos ejemplos:

• El impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Sí, ese mismo impuesto que el TS acaba de decir que lo paga el prestatario, pero que el Gobierno se ha apresurado a cargarlo al prestamista modificando la ley. No está claro si esa previsión de que el impuesto lo soporte el cliente del banco es conforme al derecho de la Unión Europea. Así que algún día el Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea nos dirá si procede o no esa repercusión.

• Las  comisiones de apertura y subrogación

La comisión de apertura es esa especie de impuesto revolucionario que se paga por suscribir un préstamo hipotecario. La justificación está en los gastos y trabajo que implica el estudio del otorgamiento del préstamo. Sin embargo, ningún banco ha conseguido jamás acreditar que detrás de esa comisión haya un gasto concreto y que no sea, simplemente, un aumento del precio del préstamo. Pues bien, las distintas Audiencias Provinciales se encuentran divididas al respecto. Para unas (siguiendo la doctrina del Servicio de Reclamaciones del Banco de España) es un pacto perfectamente lícito; para otras es abusivo porque no se corresponde con servicios efectivamente prestados que se puedan aceptar o rechazar. De momento, absoluta inseguridad jurídica. Los afectados que residan en una circunscripción que considere abusiva la cláusula, que reclamen rápidamente. Los que no, deberán esperar a que el Tribunal Supremo (sí, ese del impuesto) se pronuncie para unificar la doctrina.

•  El importe de los gastos a devolver al consumidor

Tampoco está claro este asunto. Hay Audiencias cuyo criterio es que hay que devolver la totalidad de las cantidades abonadas por notaría, registro de la propiedad, gestoría y tasación. Otras lo reducen a la mitad de la notaría, gestoría y tasación y el 100% del registro de la propiedad. De nuevo esperaremos que algún día el Tribunal Supremo unifique este estado de cosas.

• La compraventa con subrogación

Es una situación muy frecuente la del comprador de una vivienda que la adquiere al promotor y se subroga en el préstamo hipotecario que este ya tenía concedido por una entidad de crédito. Pues bien, hay tribunales que consideran que en este caso el consumidor no puede reclamar absolutamente nada al banco, que no interviene en esa operación más que para consentir el cambio de deudor. Otros, en cambio, aceptan la reclamación.

•  La prescripción de las acciones

Sí, también la prescripción es materia debatida. Hay tribunales que consideran que por tratarse de nulidad absoluta de una cláusula, la acción para declararla y reclamar las cantidades nunca prescribe.

Pero hay otros que indican que hay que distinguir entre la acción de nulidad (que nunca prescribe)  y la de reclamación de las cantidades (que prescribiría normalmente a los 15 años). ¿Pero desde cuándo se cuentan esos 15 años?. Pues más división: según unos, desde que se pagaron las cantidades que se reclaman (cuando se suscribió la hipoteca, vamos); según otros, desde que se declara la nulidad.

•  El IRPH

¿Que qué es eso que tiene nombre de impuesto?. Simplemente, es uno de los índices de referencia utilizados para las hipotecas con tipo de interés variable. Es el llamado “tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años”. Puede venir referido al conjunto de entidades de crédito, o solo a los préstamos concedidos por las cajas de ahorros o solo por los bancos. Afecta a algo menos de un 10% de las hipotecas. Es aparentemente inofensivo, un índice de referencia más, pero no es así. Aparte de otros problemas matemáticos, en su cálculo se incluyen no solo el tipo de interés nominal sino todos los gastos y comisiones derivados del préstamo, por lo que para ser justos debería aplicarse un diferencial negativo, cosa que nunca se hace. Y si se referencia a ese tipo de interés, como además se están cargando al préstamo sus propios gastos y comisiones, resulta una cuota desmedida. En ocasiones incluso se aplica un diferencial positivo a ese índice.

Pese a ello el IRPH ha sido considerado correcto por el Tribunal Supremo. Pero se está sustanciando en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea una cuestión prejudicial contra él que, de momento, cuenta con un dictamen de la Comisión Europea considerando abusiva la cláusula. Dentro de un par de años sabremos lo que dice el Tribunal.

Como podéis ver el panorama está muy revuelto. Por eso me hace mucha gracia la publicidad de esos grandes despachos especializados en reclamaciones en materia de consumo que te animan a que demandes, que está ganado y te van a devolver lo que te pertenece. Ojalá las cosas fueran tan sencillas. Al cliente hay que informarle bien y honradamente de lo favorable y desfavorable de su asunto, después de estudiar su caso concreto, que probablemente no tenga nada que ver con el de su vecino.

Y seguir estudiando, trabajando y peleando, que es la forma de ejercer esta profesión.

Ya sabéis, si tenéis cualquier duda no vaciléis en consultarla. Tan sencillo como dejar un comentario o escribir a este correo electrónico. Para eso estamos.